Ngày 22/10/2026, tiếp tục Kỳ họp thứ hai, Quốc hội khóa XVI, các đại biểu Quốc hội Tổ 16 (gồm Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh An Giang và tỉnh Lai Châu) thảo luận dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Ủy viên Ban Chấp hành Trung ương Đảng, Bí thư Tỉnh ủy, Trưởng Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh An Giang Lê Quang Tùng chủ trì phiên thảo luận.
Quang cảnh Phiên thảo luận Tổ 16
Đa số ý kiến tán thành sự cần thiết ban hành Luật Nhà ở (sửa đổi), nhất là định hướng đa dạng hóa loại hình nhà ở, ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê, nhà ở chính sách; đề nghị hoàn thiện chính sách hỗ trợ nhà ở phù hợp với vùng sâu, vùng xa, vùng đồng bào dân tộc thiểu số.
Bảo đảm quyền lợi người mua nhà ở xã hội
Góp ý dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), đại biểu Quốc hội Lương Quốc Đoàn, Ủy viên BCH Trung ương Đảng, Phó Chủ tịch Ủy ban MTTQ Việt Nam, Chủ tịch BCH Trung ương Hội Nông dân Việt Nam cho rằng khoản 4, Điều 24 dự thảo mới đề cập việc xử lý nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài vi phạm pháp luật về nhà ở. Thực tế, các chủ thể này có thể bị chấm dứt hoạt động, buộc xuất cảnh, trục xuất do vi phạm pháp luật khác. Đại biểu đề nghị làm rõ cơ chế xử lý nhà ở đã mua hợp pháp trong các trường hợp này.
Về điểm e, khoản 1, Điều 68, dự thảo quy định trong 5 năm kể từ khi thanh toán đủ, người mua nhà ở xã hội chỉ được bán lại cho chủ đầu tư hoặc đối tượng được mua nhà ở xã hội, với giá tối đa bằng giá hợp đồng ban đầu. Theo đại biểu, người mua vốn có hoàn cảnh khó khăn, nhiều người vay ngân hàng, nên sẽ chịu thiệt cả tiền lãi đã trả lẫn phần chênh lệch khi giá nhà tăng. Đại biểu đề nghị không quy định cứng thời hạn 5 năm; trường hợp người mua quá khó khăn, có thể xem xét mua lại theo giá hợp đồng có tính đến lãi vay đã trả, bảo đảm chính sách an sinh xã hội của Đảng và Nhà nước.
Góp ý dự án Luật Đất đai (sửa đổi), đại biểu Quốc hội Nguyễn Việt Thắng, Tỉnh ủy viên, Phó Chủ nhiệm Thường trực Ủy ban Kiểm tra Tỉnh ủy An Giang cho rằng phương án 2 tại khoản 1, Điều 58 chỉ cho phép dự án nhà ở thương mại thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất ở, giống Luật Đất đai năm 2024. Quy định này gây vướng mắc, bởi phần lớn dự án mới triển khai trên quỹ đất không hoàn toàn là đất ở, nhiều nơi chỉ có đất nông nghiệp.
Đại biểu đề nghị mở rộng điều kiện nhận chuyển nhượng các loại đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, phù hợp tinh thần Nghị quyết số 18-NQ/TW về tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp. Quốc hội đã cho thí điểm cơ chế này tại Nghị quyết số 171/2024/QH15 ngày 30/11/2024, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/4/2025 đến ngày 01/4/2030. Nếu chọn phương án 2, sau khi tổng kết thí điểm lại phải sửa Luật. Vì vậy, đại biểu đề nghị đánh giá kỹ tác động; nếu khả thi và có cơ chế ràng buộc rõ ràng thì chọn phương án 1 để bảo đảm hiệu lực lâu dài của Luật.
Đại biểu đồng tình quy định Nghị quyết số 171/2024/QH15 hết hiệu lực khi Luật Đất đai mới có hiệu lực, đồng thời đề xuất bổ sung điều khoản chuyển tiếp để các dự án đang được tổng hợp trình Hội đồng nhân dân tỉnh thông qua danh mục thí điểm trước thời điểm đó được tiếp tục thực hiện theo Nghị quyết.
Duy trì hoạt động công chứng, chứng thực đối với giao dịch chuyển quyền sử dụng đất
Đại biểu Quốc hội Nguyễn Quỳnh Liên, Ủy viên chuyên trách Ủy ban Pháp luật và Tư pháp của Quốc hội cho rằng giao dịch về bất động sản (chuyển quyền sử dụng đất) thường rất quan trọng và phức tạp, nguyên nhân có thể do giá trị của tài sản lớn, ảnh hưởng đến hầu hết mọi gia đình trong xã hội.
Về chức năng, nhiệm vụ của hoạt động công chứng là bảo đảm đảm an toàn pháp lý cho giao dịch, hạn chế, phòng ngừa tranh chấp (Điều 4 Luật Công chứng năm 2024). Tuy nhiên, dự thảo Luật Đất đai không quy định công chứng, chứng thực ở mức độ “Luật” sẽ dẫn đến không đồng bộ ở các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan như: Luật Công chứng sửa đổi năm 2026 quy định “Giao dịch phải công chứng là giao dịch quan trọng, đòi hỏi điều kiện tham gia giao dịch chặt chẽ, mức độ an toàn pháp lý cao và được Luật quy định phải công chứng”.
Tại khoản 2 Điều 117 và khoản 2 Điều 119 của Bộ luật Dân sự năm 2015 về cơ bản đều quy định hình thức của giao dịch là điều kiện có hiệu lực được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực đăng ký thì phải tuân theo quy định.
Đại biểu đề nghị không quy định công chứng, chứng thực đối với giao dịch về bất động sản ở mức độ “Luật”. Tuy nhiên, các văn bản luật có liên quan như Luật Nhà ở năm 2023 (khoản 1 Điều 164) và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 (khoản 5 Điều 44) đều quy định công chứng hoặc chứng thực đối với hầu hết các giao dịch về nhà ở và bất động sản. Đồng thời, đề nghị cần có phương án dự phòng khả thi để đảm bảo quyền lợi chính đáng, hợp pháp của chủ thể có tài sản có giá trị lớn.
Đại biểu Lương Quốc Đoàn, Ủy viên Ban Chấp hành Trung ương Đảng, Phó Chủ tịch Ủy ban MTTQ Việt Nam, Chủ tịch Ban Chấp hành Trung ương Hội Nông dân Việt Nam phát biểu tại phiên thảo luận.
Khấu trừ kinh phí bồi thường ứng trước vào nghĩa vụ tài chính
Từ thực tiễn các công trình tại đặc khu Phú Quốc, đại biểu Quốc hội Lý Anh Thư, Phó Trưởng Đoàn chuyên trách Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh An Giang góp ý khoản 7, Điều 41 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) về kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Theo dự thảo, khoản kinh phí nhà đầu tư tự nguyện ứng trước được trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp; phần còn lại, hoặc toàn bộ nếu dự án được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, chỉ được tính vào chi phí đầu tư.
Đại biểu đề nghị bổ sung phương án cho phép khấu trừ số tiền còn lại vào nghĩa vụ tài chính khác của người sử dụng đất trên địa bàn. Quy định hiện nay thiếu công bằng, khiến dự án được Nhà nước khuyến khích bằng chính sách miễn lại bị đọng vốn, chậm khai thác, làm giảm hiệu lực ưu đãi. Phương án khấu trừ đồng bộ với cơ chế dự thảo đã áp dụng cho dự án có nhiều quyết định giao đất, nguồn thu vẫn thuộc ngân sách địa phương, không phát sinh chi bằng tiền và giảm thủ tục hành chính. Qua đó, người dân sớm nhận bồi thường, dự án sớm vận hành, hạn chế lãng phí đất đai.
Đại biểu Quốc hội Trịnh Trung Tín, Phó Giám đốc Sở Tài chính tỉnh An Giang thống nhất với dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi); cho biết tại tỉnh An Giang, nguồn thu từ đất đai chiếm 36% tổng thu nội địa.
Về chuyển nhượng dự án, đại biểu cho rằng yêu cầu chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính của cả dự án mới được chuyển nhượng một phân khu đã khiến nhiều dự án quy mô hàng trăm ha bị “đóng băng”, gia tăng nợ xấu. Đại biểu đề nghị chỉ yêu cầu hoàn thành nghĩa vụ tương ứng với phần diện tích chuyển nhượng; cho phép bên nhận chuyển nhượng đủ năng lực được kế thừa, cam kết bảo lãnh thanh toán phần nghĩa vụ còn tồn đọng trước khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Về bảo lãnh và đặt cọc, theo đại biểu, bảo lãnh ngân hàng đối với nhà ở hình thành trong tương lai còn hình thức, phí bảo lãnh bị tính vào giá bán nhưng khó kích hoạt bồi hoàn. Đại biểu đề nghị cho người mua được lựa chọn có hoặc không có bảo lãnh; nếu không thì chủ đầu tư phải giảm trừ chi phí tương ứng vào giá bán. Toàn bộ tiền đặt cọc, tiền thanh toán theo tiến độ phải chuyển vào tài khoản phong tỏa tại ngân hàng thương mại, chỉ giải ngân theo khối lượng nghiệm thu thực tế, tránh dùng tiền dự án này cho dự án khác…
Trang Võ, Hoàng Mai
